相続不動産の名義変更は必要か？法改正による登記の義務化と申請方法・費用を解説
「相続不動産って名義変更をしなければいけないの？」
「不動産の名義変更の手続きのやり方や費用を教えてほしい」
遺産を相続した際、このように不動産を相続した場合の名義変更に関する疑問や興味がある人もいるのではないでしょうか。
本記事では、相続不動産の名義変更の義務化に関する基礎的な知識とともに、名義変更の必要性や相続による不動産名義変更の手続きのやり方・費用について解説しています。
この記事を読むことで、相続不動産の名義変更に関する知識を身につけることが可能です。その知識をもとに、不動産を相続した際にスムーズに名義変更をすることができるでしょう。
不動産を相続する予定がある人や相続不動産の名義変更について悩んでいる人は、ぜひこの記事をチェックしてみて下さい。
相続不動産の名義変更とは
不動産は所有者が亡くなってしまった場合、所有者の財産を相続する人へと譲渡されることになります。ただ、そのまま譲渡されただけでは相続人が所有者であることを証明できないため、不動産の名義変更をしなければいけません。
このような登記の所有者名義を亡くなった人（被相続人）から相続人に変更することを、相続登記と言います。
相続不動産の登記の名義変更は必要か？
相続登記の手続きを面倒くさいと感じている人の中には、そもそも相続不動産の登記の名義変更が必要なのかどうか疑問を感じることもあるのではないでしょうか。
相続不動産の名義変更をしなかった場合、不動産の売却ができない・融資を受けられないなどのデメリットがあったため、またこれまでは義務でもなかったことから、あくまでも推奨されている状態でした。
ただし、2024年4月より不動産の名義変更に関しての変更点があるため、きちんと必要性を理解しておかなければいけません。ここからは、相続不動産の名義変更の必要性について解説します。
2024年4月1日より不動産の名義変更が義務化
相続不動産の名義変更に関しての大きな変更点としては、名義変更が義務化されるという点が挙げられます。
現時点では相続登記は義務ではないため、あくまで相続人の任意で行われるものです。ただ、2021年の民法と不動産登記法等の改正が行われた結果、これまで義務化されていなかった名義変更が義務化されることになりました。
実際に名義変更が義務化されるのは、2024年4月1日からとされています。
出典｜参照： 令和6年4月1日から相続登記の申請が義務化（※）されます！｜法務省
名義変更登記を怠ると10万円以下の過料の適用対象となる
相続不動産の名義変更が義務化されることで追加されたのが、義務を怠った場合の罰則です。これは、期限内に正当な理由がなく名義変更を行わなかった場合、課せられる可能性があるものとされています。
内容としては、10万円以下の過料（罰金）に処される可能性があるというものです。ちなみに正当な理由がないだけではなく、法務局から申請を催告されたにもかかわらず無視した場合も含まれます。
改正前の相続未登記物件にも適用される
ここで注意しなければいけないのが、改正前の相続不動産で名義変更がされていない場合でも義務化が適用されるという点です。
基本的に2024年4月1日以前であれば法令が施行されていないため、義務化はされていません。ただ相続登記の申請の義務化に関する経過措置として、法令施行前の相続未登記物件にも申請義務が発生するとされています。
名義変更申請は取得を知った日から3年以内の期限がある
名義変更が義務化されたことによって変更された点が、名義変更の申請期日の期限が設けられたことです。
これまでは任意だったため、特に期限は設けられていませんでしたが、義務化された後は「相続の開始を知って、さらに自身が相続不動産の取得を知ってから3年以内」を期限としています。
ちなみに登記名義人の住所変更に関しては、変更があった日から2年以内とされているため、併せて知っておくとよいでしょう。
相続不動産の名義変更登記の義務化の背景
相続不動産の名義変更が義務ではなかった弊害として、およそ6割の土地や不動産が所有者不明の状態となっています。
これは名義変更しなくても不利益が生じにくい点や、都市部への人口移動や人口減少・高齢化の進展、土地の所有意識の希薄化、土地活用のニーズ低下も影響していると考えられています。
このため、政府は所有者不明の土地や不動産の発生予防・問題解決とともに、土地や不動産の利用の円滑化を図るために名義変更の義務化を行ったのです。
相続による不動産名義変更の手続きを自分で行う手順
遺言書があって相続人も少ないなど、そこまで手間のかからないシンプルなケースであれば、自分で行うことも可能です。
手続き自体は不動産所在地を管轄する法務局で行うだけですが、自分で行うとなると手続きに必要な書類などを全て用意しなければいけません。
ここからは、相続による不動産名義変更の手続きを自分で行う手順を解説します。
1：不動産の登記事項証明書を取得
不動産の相続登記をするためには、まず相続した不動産の所有権が亡くなった人であるかどうかを証明するための書類を準備する必要があります。これは登記事項証明書または登記謄本といい、法務局で入手可能です。
登記事項証明書は、所有権を有していた人たちの名前が書き足されていく方式のため、最新のところに亡くなった人の名前があるかどうかを確認しましょう。
2：戸籍謄本で相続人を確認する
相続不動産の所有権が亡くなった人にあることが確認できたら、戸籍謄本を取得して相続人を確定します。ここでは、被相続人に関連する全ての戸籍謄本と相続人全員の戸籍謄本が必要になります。
相続人を確定しないと相続関係が証明できないという問題が発生し、相続登記を進めることができないため注意が必要です。
3：遺言書の有無を確認する
相続不動産の名義変更をする際、遺言書があると集める書類の数を減らすことができるため、遺言書の有無も確認しておくことがおすすめです。
もちろん遺言書がなくても名義変更の手続きはできるため、書類の数に影響する部分となります。ちなみに公正証書遺言ではない自筆証書遺言や秘密証書遺言の場合は、家庭裁判所に提出して検認を受けなければいけません。
出典｜参照： 遺言書の検認 | 裁判所
4：遺産分割協議書の作成
遺産分割協議での合意内容を記した書類であり、相続内容に対して相続人が全員合意したという証明として利用します。
遺産分割協議書には決まったフォーマットはないため、相続人全員の署名と実印を押印したもので問題ありません。作成したら全員の印鑑証明書を添付して保管しておきます。
5：登記必要書類の準備
ここまでに必要な書類はあくまでも相続に関する証明に関連したものであるため、並行して登記に必要となる書類の準備をしなければいけません。
相続登記に必要な書類は登記事項証明書（登記謄本）の他、住所証明情報、固定資産税評価証明書（不動産の固定資産税評価額を証明するための書類）などが挙げられます。
場合によっては追加で必要となる書類もあるため、事前に専門家に相談しておくことがおすすめです。
6：登記申請書の作成
登記申請書とは相続登記の手続きを申請するために必要な書類で、法務局のホームページから記載例を確認することが可能です。オンラインで申請する場合も、書面をスキャンしなければいけないため紙媒体で作成する必要があります。
どうしても作成が難しいという場合は、司法書士などの専門家に相談しながら作成するやり方がおすすめです。
7：法務局に登記申請
相続する不動産を名義変更して登記する場合、申請する場所は法務局です。法務局のホームページからも申請できます
法務局に直接行って申請する際は、不動産の住所がある管轄の法務局でしか申請できないため、注意が必要です。管轄の法務局は、法務局のホームページ内から確かめましょう。
登記が完了すると、登記所から登記識別情報通知書（登記識別情報記載）と登記完了証（登記が完了したことの証明）が送られてきます。
不動産の名義変更にかかる費用
不動産を相続し名義変更する「相続登記」には、手続きする際の手数料の他に、必要書類の発行手数料、税金などの費用がかかります。
ここでは、相続登記で発生する相続税と登録免許税について説明します。
登録免許税
登録免許税は、不動産の名義変更にかかる税金のことです。これは不動産の固定資産税評価額に0.4％を乗じた金額のため、費用相場などはありません。
なお登記前に相続人が亡くなったケースや不動産の価額が100万円以下だったケースなど、一部のケースでは2025年3月31日まで免税措置が設定されています。
出典｜参照： No.7191 登録免許税の税額表｜国税庁
固定資産評価証明書
固定資産評価証明書とは登記に必要な書類のひとつで、固定資産税の課税対象となる資産の評価額を証明するための書類です。
市町村役場で発行してもらうことができますが、発行してもらう際に1件で200円から400円程度の手数料が発生します。また地域によって、手数料が異なるため、窓口で確認しておく必要があります。
出典｜参照： 固定資産評価証明書とは？必要となるシーンや申請する時のポイントを解説 | 永代供養ナビ
出典｜参照： 申請できる方、必要書類、申請方法 | 東京都主税局
戸籍謄本や住民票・印鑑証明書などの交付手数料
他にも市町村役場などで交付してもらわなければいけない戸籍謄本や住民票、印鑑証明書などもそれぞれ交付手数料が発生します。
1通あたり200円から500円程度であることが多いため、相続人全員分を揃えるとしても、手数料は数千円程度に収まることが多いでしょう。
相続不動産の名義変更は義務なので早めに準備しよう
令和6年4月1日から相続する不動産の名義変更が義務化され、怠るとペナルティが発生します。また、名義を変更しないでいると遺産分割の協議が難しくなり、売却できなくなる場合も出てきます。
相続不動産の名義変更は、早めに行うことをおすすめします。もし、理解できないことがあれば、法務局や専門家のアドバイスを受けるようにして下さい。
出典｜参照： 相続登記・遺産分割を進めましょう｜法務省
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