【不動産の相続】車や実家を相続した時の名義変更、必要書類と費用・手続き5つの手順とは
車や実家を相続しても、現在は名義変更が義務化されていません。そのため放置しがちですが、今後2024年4月1日に義務化される予定です。
2024年に義務化されると、相続した車や実家の名義変更をしないと罰則を受ける可能性もあります。
それだけではなく相続した実家も名義変更をしなければ、売却やリフォームもできませんので、車や実家を相続したら、早々に名義変更をした方が良さそうです。
【不動産の相続】車や実家を相続した時の名義変更、必要書類と費用・手続き5つの手順とは
相続した実家を名義変更しないと…
相続した不動産の名義変更（相続登記）に期限はありません(2022年6月現在)が、これを怠っていると、後々になって他の相続人に借金があると、債務者による不動産の差し押さえなど、さまざまなトラブルが起こり得ます。
・他の相続人の借金などによる差し押さえ
・相続の名義変更が義務化になる可能性
・ローンなどの担保権が得られない
・すぐに売却できない(現金化できない)
・リフォームや修理修繕ができない
相続しても名義変更を終えていないと、「所有財産」として認められていませんから、それだけ権利が失われます。
そのため将来的に相続後の名義変更（相続登記）は面倒ですが、早々に済ませてしまうと良いでしょう。
被相続人、相続人全員の戸籍謄本が必要
相続した不動産の名義変更では、被相続人の戸籍謄本を揃えなければなりません。
また、死亡時の住所と不動産登記で記載されている住所が異なる場合、被相続人と登記簿上の人物が、同一であることを証明するため、「除票（じょひょう）」手続きが必要です。
・被相続人の戸籍謄本を揃える
・被相続人の除票手続き
・相続人全員の戸籍謄本を揃える
この手続きが複雑なため、相続した不動産の名義変更を面倒に思う人が多い傾向にあります。
被相続人の戸籍謄本を揃える
被相続人の戸籍謄本は、出生から死亡まで全ての戸籍謄本を揃えなければなりません。被相続人(現在の名義人）の人生が連番で分かり、一人の人物だと認定できる書類が必要です。
と言うのも戸籍謄本は結婚や引っ越し(転籍)、養子縁組など、人生のさまざまな転機によって、一人の人に複数の戸籍謄本があります。
もしも被相続人が本籍を移していた場合、全ての本籍地まで出向いて戸籍謄本を発行してもらわなければなりません。
被相続人の除票手続き
被相続人が死亡した時点での住所と、名義変更をしたい不動産の住所が異なる場合、登記簿上の人物と戸籍上の人物が同一人物だと証明する必要があります。
そこで行う手続きが、被相続人の除票手続きです。「除票(じょひょう)」とは、死亡や引っ越し（転籍）によって住民票から外れることを差します。
相続人全員の戸籍謄本を揃える
相続した不動産の名義変更では、被相続人の戸籍謄本を揃えることが複雑ですが、相続人は相続発生時に生存している証明ですので、現時点での戸籍謄本があれば十分です。
ただし相続人全員の戸籍謄本を揃えなければならないため、複数の相続人がいる場合には相続人全員が足並みを揃えなければなりません。
遺産分割協議が進んでいないなど、問題があれば書類の整備も遅れる可能性もあるでしょう。
相続した不動産の名義変更
相続した不動産の名義変更(相続登記)は、書類を整えて申請をした後、約2～3週間かかります。前述したような遺産分割協議や戸籍謄本で手間取った場合を考慮すると、約1ヶ月以上は見積もっておくと良いでしょう。
相続した不動産を名義変更する5つの手順は下記です。
(2)相続人を調査する
(3)必要書類を揃える
(4)必要書類の作成
(5)法務局へ申請
相続した不動産の名義変更（相続登記）は、司法書士や弁護士に依頼することもできます。
ただ、司法書士へ依頼した場合の費用相場は約5万円～8万円、前述した戸籍謄本など、書類を揃える段階からお願いすると、約7万円～15万円が費用相場になるので、できるなら自分で進めると良いでしょう。
相続した不動産の名義変更（相続登記）手続きは、書類さえ揃えてしまえば、それほど複雑な手続きではありません。
登記事項証明書をもらう
登記事項証明書は「登記簿謄本」と同じです。従来の登記簿謄本との違いは、登記簿謄本が電子化されていない書類であるのに対し、登記事項証明書は電子化された後の名称となります。
相続した不動産の名義変更（相続登記）を進める際には、特に下記の証明が必要です。
・所有権が本人にあること
・担保権の有無
登記簿事項証明書は、従来通り窓口でも取得できますが、インターネットで請求手続きを済ませ、郵送（窓口も可）により取り寄せも可能です。
相続人を調査する
「相続人の調査」とは、相続対象になる人々を戸籍謄本で調べることを差します。
被相続人が認知した子どもなど、思い掛けない相続人が現れる事例はありますが、基本的には戸籍謄本により続柄を調べて調査すれば良いでしょう。
ただ被相続人の出生から亡くなる時までに作られた、全ての戸籍をそれぞれの本籍地で取り寄せて確認しなければならないので、少し面倒な作業かもしれません。
このように全ての相続人の戸籍謄本を出して、「法定相続人」を決めることで、次のステップに進みます。
必要書類を揃える
前述したように、最も大変な作業は被相続人の戸籍謄本を揃える作業です。さらに戸籍上の被相続人と、登記上の被相続人が同一人物であることを証明するため、除票手続きも進めなければなりません。
・被相続人の人生全ての戸籍謄本(除籍謄本)
・被相続人の住民票の除票、戸籍の附表（※）
・法定相続人全ての戸籍謄本
・相続人の本人確認書類(住民票/認印を含む印鑑)
・名義変更を行う不動産の固定資産税評価証明書
ちなみに「附表（ふひょう）」とは、本籍地の自治体において住民票が作成された後、今の時点までの住所記録です。除票と同じ役割を果たします。
固定資産税評価証明書は、不動産が登記されている自治体での扱いです。
遠い場合は郵送でのやり取りも可能なので、不動産のある自治体へ問い合わせてください。
必要書類の作成
相続した不動産の名義変更（相続登記）を行うに当たり、必要書類の作成で最も大変になるのは、法定相続人全ての実印ではないでしょうか。
法定相続人全ての実印が必要になるため、遺産分割協議は円滑に済ませていなければなりません。
遺産分割協議が進まないことが原因で、相続した不動産の名義変更が進まない場合には、後々他の法定相続人による不動産の売却(それに伴う差し押さえ)などのトラブル事例も出ています。
法務局へ申請
相続した名義変更（相続登記）を行う不動産を所轄する法務局へ申請します。
マイナンバーカード、及びマイナンバーカードを読み取るICカードリーダーライター(約1,000円ほど～)があれば、自宅からネットを通して、オンライン申請もできるでしょう。
オンライン申請と窓口申請では、電子証明書など扱う書類の違いから、住民票の写しを省略できるなど、マイナンバーカードさえ揃っていれば便利です。
（参考：法務省「不動産の所有者が亡くなった（相続の登記をオンライン申請したい方)」より）
まとめ
相続した不動産の名義変更（相続登記）では、本文でお伝えしたように被相続人の戸籍謄本を、人生通して揃えることさえ済ませれば、司法書士や弁護士に頼まなくても、自分で申請ができるでしょう。
書類に掛かる費用は自治体によって様々ですが、発行にはそれぞれ300円～750円/1通ほどで入手できます。（被相続人の本籍地まで出向く場合は、交通費なども配慮してください。）
また登録免許税は、相続によって名義変更をする不動産の評価額の4/1,000で計算します。
相続した不動産は早々に名義変更（相続登記）を済ませることで、売却やリフォーム、ローンなどの担保にもできますので、2024年4月1日の義務化対策としても、早い段階で済ませてしまうと良いでしょう。
まとめ
相続登記5つの手順
(1)登記事項証明書をもらう
(2)相続人を調査する
(3)必要書類を揃える
(4)必要書類の作成
(5)法務局へ申請
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