【不動産の相続】相続登記の義務化はいつから？相続登記を放置する3つのデメリットとは
2024年4月1日より相続登記の義務化が施行されます。「相続登記」とは、相続により得た不動産などの名義変更です。
今までは相続登記に期限がなく、義務化されていなかったため、相続後も申請することなく放置されるケースが多くありました。
けれども2024年4月1日より始まる相続登記の義務化は、これまでの不動産に対しても適用されます。また相続登記の義務化が施行されなくても、放置することでさまざまなデメリットがあるため、早々の相続登記がおすすめです。
【不動産の相続】相続登記の義務化はいつから？相続登記を放置する3つのデメリットとは
相続登記の義務化
2024年4月1日より相続登記の義務化が始まると、今まで相続した不動産を放置したままだった人にとって、どのような罰則が予想されるのでしょうか。
2024年4月1日以前に相続により得た不動産に対しても、相続登記の義務化や放置したことによる罰則は適用されます。
(1)不動産取得から3年以内が期限
…相続登記を進められない理由（協議分割が進まない、法定相続人全員の印鑑・捺印が揃わないなど）がなければ、過料として10万円以下を請求される可能性がある。
(2)名義人が住所変更をした場合も、2年以内の期限内に手続きを行い、特別な理由がないまま手続きを怠ると、過料として5万円以下の請求がされる可能性。
(3)相続登記の義務化以前(2024年4月1日）に相続した不動産においても適用される。放置したままの相続不動産に関しては、早々に相続登記が必要。
ただ相続登記の義務化に関係なく、名義変更を済ませていない不動産は、売却や賃貸など運用に当たり不便が生じます。
相続登記の義務化が進む背景には、手続きに当たり揃える書類が複雑で、多くの人々が相続登記を放置しているため、名義人不明の土地（所有者不明土地）が頻出している問題があるためです。
住所変更登記の義務化
相続登記の義務化に並び、名義人が結婚などで住所変更を行った時に申請をする、住所変更登記の義務化も進められています。
けれども2022年6月現在、具体的な住所変更登記の義務化が施行される日にちは発表されていません。
相続登記を放置される理由
相続登記の義務化を敢えて行うのは、相続した不動産をそのまま放置する場合には、特別に困ることがないため、面倒な手続きを後回しにしている人が多いことが背景にあります。
相続登記で書類を揃える段階が複雑で面倒、司法書士や弁護士に依頼してもお金がかかる…、などの理由があったでしょう。
(1)被相続人（故人）の出生～臨終まで、全ての戸籍謄本を揃えなければならない
→ 戸籍謄本はひとつと勘違いをする人も多いですが、実際には住所変更や婚姻など、人生のイベントに当たりいくつかの戸籍が存在します。相続登記に当たり、戸籍がある自治体まで出向いて、戸籍謄本を発行してもらわなければなりません。
(2)法定相続人全員の戸籍謄本が必要
→ 相続登記で必要な法定相続人の戸籍謄本は、それぞれ現住所のひとつのみですが、法定相続人全員の戸籍謄本を準備しなければならず、納得していない他の相続人など、何らかの事情があった場合に、全員の戸籍謄本を集めることが難しいです。
…などなどの理由があります。
法定相続人全員の戸籍謄本を揃えて相続登記を行うには、相続人が遺産の分割について話し合う遺産分割協議を終えて、相続人全員が納得した形で進めなけれななりません。
けれども民法上、遺産分割協議に期限は設けられていない点も、相続登記が放置される要因のひとつでしょう。
相続登記を放置するデメリット
相続登記は義務化されてもされなくても、早々に済ませてしまった方が、後々のさまざまなトラブルを防ぐことになるでしょう。
相続登記を済ませることで、相続不動産の所有権を主張できるためです。
(1)不動産の売却や担保利用ができない
(2)放置期間の状況変化による複雑化
・法定相続人が増える
・認知症などによる複雑化
(3)相続人の債権者により差し押さえリスク
確かに放置をしておけば、その場は相続登記に必要なお金もかかりませんし、面倒な手続きもエスケープできるメリットがあります。
けれども先延ばしにした相続登記は義務化が決まりましたし、そうでなくとも、どんどん複雑になって戻ってくるだけです。
不動産の売却や有効利用ができない
相続登記を義務化まで放置しておく人のほとんどは、相続した不動産の売却は考えていないでしょう。けれども空き家問題が国単位で深刻化する昨今、いつかは何らかの方法で処分しなければならない時が訪れます。
● 相続登記をしていない不動産は、当然所有権がないので（被相続人の故人が名義人になっているため）、売却や賃貸、担保にしたローンなどはできません。
→ また、あまりに放置してしまうと、必要な書類が簡単に揃わなくなってしまうでしょう。
亡くなった人の住民票は5年が保存期限だからです。
2024年4月1日に相続登記の義務化が始まったとして、急いで手続きを進めても、5年の保存期限を越えてしまうと、より手続きが煩雑になります。
ほとんどのケースで司法書士や弁護士などの専門家に依頼することになり、より費用がかかるでしょう。
放置期間の状況変化による複雑化
相続登記の義務化は2024年4月1日からですが、長期間放置することで、法定相続人の状況も刻々と変わります。
(1)法定相続人が増える … 子どもが産まれるなど家族が増える＝法定相続人が増えるため、より書類を揃えることが困難になる点はデメリットです。
→ 何十年と放置して、孫・ひ孫の代まで法定相続人が増えても、相続登記の手続きでは全ての相続人の戸籍謄本を揃えなければなりません。
また、多くの法定相続人のなかから権利を主張する人が出てきたら、トラブルにもなり得ます。
両親が亡くなったとして一代であれば兄弟のみです。けれども子どもの代になれば、その子どもと孫へ…。このようにしてどうにもならなくなった所有者不明の不動産は多くあります。
また相続登記を放置している間に認知症になってしまい、判断能力がないと見なされて、遺産分割協議が困難になる事例もありました。認知症を発症した場合は、遺産分割協議に成年後見人が必要です。
相続人の債権者により差し押さえ
相続した不動産も相続登記を済ませていないと、法律上は法定相続人全員の共有財産として扱われます。
遺産分割協議を終えていて、法定相続人全員が納得していたとしても法律上は共有財産ですので、第三者が入った時にやっかいです。
その最もやっかいとも言える第三者の介入が、法定相続人の誰かが借金をしていた場合、その債権者による差し押さえになります。
● 法定相続人の誰かが借金をしていて返済ができなかった場合、債権者は「代位登記（だいいとうき）」と呼ばれる申請により、共有財産の差し押さえが可能です。
→ 代位登記により一度差し押さえられてしまった不動産財産は、その法定相続人が債権者に借金を返済しないと、名義変更はできません。
相続登記が義務化されるされないに関わらず、相続登記を済ませてしまえば、その不動産財産は共有財産ではありません。
思い掛けない第三者の介入を避けるためにも、相続が決まったら早々に名義変更（相続登記）を済ませてしまった方が良いのです。
まとめ
相続登記が義務化されるのは、まだ数年先（2022年現在）ですが、以上のことから相続登記の義務化が始まってから手続きを始めるには、困難が生じた時に大変です。
相続登記にはさまざまな書類が必要なうえ、登録免許税もかかります。（相続する不動産の固定資産税評価額×0.4％）
また相続登記が複雑化して法務局と相談しながら手続きを進めるとなると、なかなか一般の人では難しく、司法書士や弁護士に依頼することも多いでしょう。そうなると目安として約7万円～10万円ほどは報酬として支払いが生じる可能性が高いです。
ですから相続登記の義務化が始まる始まらないは別としても、最初に相続が決まった時点で、早々に相続登記を済ませてしまうと良いでしょう。
※ 相続登記手続きの進め方については、別記事でお伝えしています。内容さえ把握すれば、個人でも十分に手続きは可能ですので、一度参考にしてみてはいかがでしょうか。
・【不動産の相続】車や実家を相続した時の名義変更、必要書類と費用・手続き5つの手順とは
まとめ
相続登記を放置する3つのデメリット
●相続登記の義務化
・2024年4月1日より施行
・施行前の不動産にも適用
・過料が課される（10万円以下）
●相続登記を放置するデメリット
(1)不動産の売却や担保利用ができない
(2)放置期間の状況変化による複雑化
・法定相続人が増える
・認知症などによる複雑化
(3)相続人の債権者により差し押さえリスク
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