不動産の共有持分売却はトラブルになりやすい？困った時の対処法を紹介

夫婦で共有持分にするケースとしてよく見られるのが、新居を購入するパターンです。これは夫婦が、お互いに不動産を購入するための費用を出し合った場合にみられることが多く、どの程度費用を出したのかで持分を決めるケースが見受けられます。

ただ、それぞれがどの程度費用を用意したのかが曖昧になってしまうと、持分の割合も曖昧になりやすいので注意が必要です。

共有名義で新居を購入するのは夫婦に限った話ではなく、二世帯住宅などを親子で共有名義という形で購入することもあります。

これは子どもだけでは不動産の購入費用が用意できない、または住宅ローンの借入可能額が少なくて購入できないパターンで見受けられやすく、親が共有名義人や連帯債務者として一緒に購入するのです。

その際に共有持分を決めますが、親が亡くなった場合は親の共有持分が相続対象となります。

ほかにも不動産の共有持分が発生するパターンとして挙げられるのが、不動産を相続するケースです。

親が亡くなって所有していた不動産を相続する際、誰が相続するのかで揉めてしまった場合や、法定相続分のまま不動産を放置している場合などに発生しやすく、主に兄弟姉妹で共有名義にすることが多く見受けられます。

共有持分としている不動産を使用したり、修繕や不法に占有した人物に対しての明け渡し要求などの保存行為を行ったりすることは、単独でも行うことが可能です。

これは、ほかの共有者に対して不利益を生じない行為であることや、共有者全員の利益になる行為であることが理由とされています。ちなみに使用する場合は、持分割合だけではなく不動産全体を使用できます。

使用や保存に関しては単独で可能ですが、管理行為と呼ばれるものに関しては、共有者の過半数の同意が必要です。

具体的なケースとしては、賃貸物件として短期間の利用設定や、資産価値を高めるために不動産のリフォームまたはリノベーションを行うことが該当します。

これは管理行為が不動産の共有持分の1/2を超える行為であるため、共有者の過半数が同意しなければならないと考えられているためです。

不動産そのものの解体処分や売却、賃貸物件としての長期間利用の設定に関しては、変更行為として共有者全員の同意を得なければ行うことができません。

これは不動産に対して、物理的または法律的な面で変化を及ぼす行為として判断されるためで、同意を得ず勝手に行ってしまった場合は、大きなトラブルとなってしまうため、注意が必要です。

共有持分売却に関しては、自分が所有している持分だけであれば、所有者個人の判断での売却が可能です。これは不動産全体ではなく、共有持分だけであれば個人の資産であると判断されるためで、ほかの共有者の同意を得る必要はありません。

ただこれはあくまでも共有持分のみの売却となるので、不動産全体を売却する場合は共有者全員の同意を得る必要があります。

出典｜参照：共有持分を売却したい | 立川法律事務所

共有持分売却をする際に注意しておきたいポイントとして挙げられるのが、第三者には売りにくいという点です。そもそも不動産の共有持分は身内で行われることが多く、無関係の第三者を含むことはほとんどないと考えられています。

これは第三者が共有持分を得ることで、不動産そのものが自由に使えず、共有者とのトラブルが発生するリスクが考えられるためです。そのため共有持分を購入する第三者は少なく、共有持分売却は難しい部分があります。

スムーズに売却できる方法が、共有者全員の同意を得て共有不動産全てを売却する方法です。共有者全員で売却する場合、売却にかかる費用や経費は持分に応じて全員で負担することになります。また、譲渡所得税も全員で納める必要があるため注意しましょう。

出典：No.1440 譲渡所得（土地や建物を譲渡した時）｜国税庁

共有持分売却は1つの不動産に対する一部の権利を売ることになるため、買主を探すことが困難です。しかし、不動産の買取を専門としている買取専門業者へ売却すれば第三者への売却よりもスムーズに売ることが可能です。

ただし、買取専門業者による買取は、一般的な不動産売却価格よりも低い価格で売却することになるため注意しましょう。

ほかの共有持分売却の方法として利用されているのが、土地の分筆です。分筆とは、土地を持分に応じて複数の土地に分けることを指します。土地を分筆することで、共有持分ではなく単独名義として土地を所有できるため、自由に売却しやすくなるのです。

分筆は共有者で勝手に行うことはできず、隣地との境界線を明確に記載した証明書である境界確認書を作成する必要があります。この際、個人で分筆するのは難しいため、土地家屋調査士に依頼するといいでしょう。

出典｜参照：ご存じですか？地籍のこと｜国土交通省

不動産の売却をした場合、不動産の名義変更をしなければいけません。それは共有持分であっても同じですので、所有権移転登記の手続きと費用が発生します。ちなみに不動産に担保があった場合は担保抹消、登記簿上の住所氏名が異なる場合は住所氏名の変更も必要です。

登記手続きは司法書士などの専門家に依頼することが多く、名義変更の場合は2万円から3万円程度、担保抹消や住所氏名の変更は1万円から2万円程度の報酬がかかります。それに加えて手続きの実費として、不動産1件につき千円程度の費用が発生します。

出典｜参照：No.7191 登録免許税の税額表｜国税庁

譲渡所得税とは不動産を売却して利益が出た場合に課税される税金のことで、所得税と住民税を合算したものを指します。

譲渡取得税は、不動産の保有期間が5年超の場合と不動産の保有期間が5年以内の場合で計算方法が異なります。具体的な計算方法は以下の通りです。

・不動産の保有期間が5年超の場合
売却での利益×（15％【所得税】＋5％【住民税】）＝譲渡所得税額

・不動産の保有期間が5年以内の場合
売却での利益×（30％【所得税】＋9％【住民税】）＝譲渡所得税額

出典｜参照：No.3208 長期譲渡所得の税額の計算｜国税庁

出典｜参照：No.3211 短期譲渡所得の税額の計算｜国税庁

印紙税とは契約書の作成にかかる税金で、不動産の売買契約書などの課税文書と呼ばれる特定の文書や契約書を作成する際に発生します。

契約書内に記載された金額によって、どの程度の税金がかかるのか異なっていますが、売却による収益の有無に関係なく、払わなければいけないので注意が必要です。なお支払いは仲介業者が負担するケースや、売主が負担するケースなどがあります。

出典｜参照：No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで｜国税庁

不動産会社を仲介しての売却を行った場合、不動産会社に対して仲介手数料を支払う必要があります。仲介手数料は上限が設けられているものの、一般的に売却金額が大きくなれば払う金額も高くなりやすいです。

また仲介手数料にも消費税がかかるほか、不動産会社によって設定が異なります。このため、以下の内容を参考に計算してみることをおすすめします。

・売買価格が200万円以下の場合は売買価格の5.5％＋消費税
・売買価格が400万円以下の場合は売買価格の4.4％＋消費税
・売買価格が400万円以上の場合は売買価格の3.3％＋消費税

出典｜参照：宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額｜国土交通省

共有持分の売却は不動産全体ではなく、あくまでも所有権の一部を売却するだけの手続きになります。買取業者側としては、共有者のいる物件は扱いにくいことから、ほかの共有者に対して、共有持分の売却や買取を持ち掛けるケースが多く見受けられるのです。

そうすることで不動産全体の権利を得ようとするのですが、話を持ち掛けられることで、ほかの共有者に迷惑をかけてしまうなどトラブルに発展する可能性もあるため、事前に説明しておく必要があります。

買取業者関連のトラブルとして、もうひとつ挙げられるのが、共有物分割請求をされるリスクです。共有物分割請求とは、共有者がほかの共有者に対して、共有物の分割を請求することを指します。

これは共有持分の売却が難航したケースなどで発生しやすく、法的拘束力が強いことから、ほかの共有者にも影響が出てしまいがちです。最悪の場合は、訴訟問題にまで発展しかねず、大きなトラブルとなることもあります。

出典｜参照：民法（共有物の分割請求）第二百五十六条 | e-Gov法令検索

共有持分を売却するとほかの共有者がトラブルに巻き込まれるリスクがあります。特に売却に関して何の相談もしていなかった場合、トラブルが生じるリスクが高くなりやすい傾向にあります。

共有持分は家族や親族など身内で行われることが多いため、揉め事が起きて人間関係が悪化してしまうと、さらに厄介なトラブルが起きてしまうリスクがあります。

共有持分を売却する前に、共有関係を解消することでトラブルを未然に防げるため、共有物分割請求を行うことがおすすめです。

共有物分割請求で分割する場合、現物分割（土地の分筆）・換価分割（不動産を売却してその代金を持分で分割する）・代償分割（ほかの共有者から全ての持分を譲り受けて単独所有にする）の3種類の方法があります。

ただ現物分割はあくまで土地の分筆なので、建物の分筆は現実的に困難です。このため、換価分割または代償分割のいずれかを選択することが望ましいとされています。

出典｜参照：共有制度の見直し（３）｜法務省

売却する前に、不動産の共有者や自分の持分割合をきちんと把握しておくことも、トラブル回避のためには不可欠な行動のひとつです。そもそも共有者や持分割合を把握しておかないと、事前に同意が得られず売却に手間取ってしまいます。

特に相続が繰り返し行われていると、共有者が複雑化している可能性があるので、司法書士など専門家に依頼して把握しておくことがおすすめです。

共有持分の売却には買取専門業者を利用する方法もありますが、安く買いたたかれる可能性があるほか、ほかの共有者に売却などを打診されたり、共有物分割請求をされたりとトラブルに発展してしまうリスクが高くなります。

このため可能であれば、ほかの共有者や親族に共有持分を買い取ってもらうなど、買取専門業者への依頼をできる限り避けることもトラブル回避には必要です。

共有持分の売却では、買取業者やほかの共有者とのトラブルが起きてしまった場合、トラブルが複雑化してしまうリスクがあります。そのため自分たちだけでトラブルを解決しようとしても、うまく話がまとまらないケースも少なくありません。

事前に弁護士や不動産会社などの専門家にアドバイスを求めることで、トラブルを回避できるだけではなく、トラブルが起きた時も対応してもらいやすくなります。