相当の地代とは？意味と計算方法や借地権にかかる権利金の認定課税との関係を解説

借地権とは、建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権のことを言います。借地権には財産的価値があり、相続税や贈与税の課税対象です。

借地権の評価額は、更地としての価額に借地権割合を乗じて計算されます。また、借地権割合は路線価図や評価倍率表に表示され、国税庁のホームページで確認可能です。

借地契約では借地人が地主から借地権を取得し、地主の持つ底地に対して地代を支払っていきます。

出典：No.4611 借地権の評価｜国税庁

権利金とは建物の所有を目的として土地を貸し付けた場合に、借地権を設定する際の対価として一般的に借地人から地主に支払われる一時金のことです。この権利金を支払うことによって、借地権を得られると言えます。

権利金の金額は地主と借地人の交渉・合意により決定されますが、金額についての要件は国税庁のホームページでご確認ください。

出典：No.3111 土地を貸し付けて権利金などをもらったとき｜国税庁

通常であれば、権利金を受け渡す慣行があるにもかかわらず、権利金の受け渡しをしない場合、借地人に権利金を贈与したとみなし認定課税となります。これは地主が個人ではなく、法人の場合に地主に課される税金です。

出典：No.5730 権利金の認定課税について｜国税庁

権利金を支払っていない場合は、底地部分に加え借地権に相当する金額を地代に上乗せすることで借地人は土地全体を使用できます。権利金がなくても地代を上乗せしている場合は、相当の地代として権利金の認定課税は行われません。

出典：No.5730 権利金の認定課税について｜国税庁

借地権に対する権利金の支払いは契約時に済んでいますが、底地部分の地代を賃料とする必要があります。この底地に対する地代を「通常の地代」と言います。

通常の地代は土地の価額の6％程度と言われ、計算式は以下の通りです。

・土地の価額×（1－借地権割合）×6％

出典：No.5732 相当の地代及び相当の地代の改訂｜国税庁

底地部分である通常の地代とは違い、借地権部分を上乗せしている地代のことを相当の地代と言います。

相当の地代の額は原則として、その土地の更地価額（その土地の時価）の年6パーセント程度です。計算式は以下のようになります。

・土地の価額×6％

ただし課税上弊害がなければ、近辺の似た土地の公示価格などから計算した価額、またはその土地の相続税評価額かその評価額の過去3年間の平均額でも認められます。

出典：No.5732 相当の地代及び相当の地代の改訂｜国税庁

借地人と地主という貸借関係が個人間で行われ、通常の地代未満、または地代と権利金が発生しないというケースもあります。

国税庁によると、無償もしくは通常の地代未満で土地を借りている使用貸借では、使用権の価額は零とされています。一方、地主側は自用地評価となります。

出典：相当の地代を支払っている場合等の借地権等についての相続税及び贈与税の取扱いについて｜国税庁

相当の地代未満しか払っていない場合、控除した金額に相当する利益を贈与として取得したものとされます。以下の計算式によって借地権割合を調整します。

・自用地としての価額×借地権割合×実際に支払っている金額と相当の地代などから算出した比率

一方、地主側は自用地評価額から上記で算出された借地権評価額を引いたものが、底地の評価額です。

出典：相当の地代を支払っている場合等の借地権等についての相続税及び贈与税の取扱いについて｜国税庁

借地人は相当の地代以上を支払っている場合、評価額が零になり課税されません。ただし、通常支払われる権利金未満の額を支払っている、または特別の経済的利益を供与していないなどの要件を満たす必要があります。

一方、地主は建物が建っていることを考慮され、底地の評価額が20％減ります。

出典：相当の地代を支払っている場合等の借地権等についての相続税及び贈与税の取扱いについて｜国税庁

土地の無償返還に関する届出書とは、法人または個人が所有する土地を貸し出し、借地権の設定に関わる契約書において、将来借地人が無償で返還することが定められている場合に届け出るものです。

この届出書を提出すれば評価額が零になり、認定課税はなくなります。ただし、貸借関係が個人同士であると届出書は提出できません。

出典：相当の地代を支払っている場合等の借地権等についての相続税及び贈与税の取扱いについて｜国税庁