未登記建物がもたらすリスクとは？登記方法と相続する場合の手続きも解説

未登記建物には抵当権を設定することができません。そのため、未登記建物は担保にすることができず、金融機関の融資の審査にも通りません。

たとえば未登記建物を購入したいと考えても、住宅ローンを組むことができない点は大きなデメリットだと言えるでしょう。なお、住宅ローンを利用せずに現金で購入するのであれば、未登記建物のままでも購入することができます。

住宅が建っている建物であれば、土地の固定資産税や都市計画税には住宅用地に対する特例措置や負担調整措置が適用されます。そのため、土地の固定資産税は最大6分の1、都市計画税は最大3分の1まで軽減が可能です。

しかし未登記建物の場合、市区町村が建物の存在を把握していないため、このような特例措置を受けることができません。

出典：固定資産税・都市計画税（土地・家屋） | 税金の種類 | 東京都主税局

未登記建物を相続し、そのまま住むことも可能です。しかし建物のリフォームや売却を行う場合は、相続人が登記の手続きを行う必要があります。

このような状態で登記の手続きを行うには、必要な書類を集めたり専門家に依頼したりすることになるため、余計な手間や費用がかかってしまうでしょう。さらに未登記のまま放置される期間が長くなればなるほど、相続人も増えていくため、より複雑な手続きが必要になります。

建物の登記を行うことで、建物の所有者に関する情報を登録することになります。未登記建物の場合、建物の所有者が誰か分からなくなるというデメリットがあります。

また、所有者が分からない場合、建物の固定資産税を課税する対象が分からない点もデメリットです。

前述のとおり、未登記建物は住宅ローンを組むことができません。また、固定資産税の軽減措置を受けることができない可能性があるため、固定資産税も高額になります。

このようなさまざまなデメリットは買い手側が被ることになるため、未登記建物を売却しようと思っても、売却は困難になるでしょう。

また、建物の登記には費用がかかるため、未登記建物を購入しようという買い手はなかなか現れないことも考えられます。

前述のとおり、未登記建物のままでは抵当権を設定することができないため、建物を担保にして融資を受けることはできません。しかし未登記建物の登記を行えば、建物を担保にできるようになります。

そのため、建物を担保に融資が受けやすくなるため、建物を売りに出した場合でも買い手は建物を担保に住宅ローンを組んで購入できるようになります。

未登記建物を相続した場合、表題部登記の義務は相続人が受け継ぐことになります。建物の売却を行うためには登記手続きをしなければなりません。

相続手続きには手間や時間がかかります。しかし建物の登記を行っておけば、改めて登記のための書類を用意する必要もないため、相続の手続きがスムーズに行えます。

また、前述のとおり建物を売買する場合でも住宅ローンを組むことができ、さらに固定資産税の軽減措置の対象にもなるため、売買手続きがスムーズに進められるでしょう。

建物の登記を行えば、第三者に対してその建物に対する所有権を主張することも可能です。また、第三者が所有している土地に建物が建っていた場合は、建物の所有権だけでなく賃借権についても権利を主張することができます。

そのため、相続などによって底地所有者が変わり、突然建物の取り壊しや立ち退きを求められた場合でも、自身の権利をきちんと主張できるようになるというメリットがあります。

登記記録は、土地や建物ごとに表題部と権利部でそれぞれ区分して作成されています。建物の場合、表題部には所在や地番、家屋番号、種類、構造、床面積などを記録します。また、マンションなどの場合であれば、建物の敷地に関する権利についても記録されるでしょう。

権利部は所有者に関する内容が記録されるものとなっているため、建物の所有者の氏名や、いつ、どのような理由で所有権を取得したのかが分かるように記録します。また、抵当権などの所有権以外の権利についても記録されます。

未登記建物を正確に登記するのであれば、表題部の登記を行い、次に権利部の登記を行うという流れで行いましょう。

出典：不動産登記のＡＢＣ｜法務省

表題部の登記（表題登記）は、前述のとおり建物の所在や構造、大きさなど、建物に関する情報を登録するものです。表題部の登記を行う場合、まずは土地家屋調査士へ依頼をして、必要書類を作成する必要があります。

さらに、作成した書類を登記したい建物の所在地を管轄する法務局へ持参もしくは郵送し、手続きを行います。

なお、表題部の登記に必要な書類は「登記申請書」「建物図面、各階平面図」「建築確認書及び検査済証」「建築代金の領収書」「施工業者からの引き渡し証明書」「固定資産税の納付証明書」「印鑑証明書」「申請人の住民票」です。

これらの書類の中でも「建物図面、各階平面図」「建築確認書及び検査済証」「建築代金の領収書」「施工業者からの引き渡し証明書」は、建物を建てた際に渡されるものであるため、手元にない場合は土地家屋調査士に相談する必要があります。

権利部の登記（所有権保存登記）は、所有者に関する内容を登録するものです。権利部の登記に関しても、必要書類を集めて管轄の法務局へ持参、もしくは郵送して手続きを行います。

権利部の登記に必要な書類は「登記申請書」「申請者の住民票」です。司法書士に依頼する場合は「委任状」も必要となります。必要な書類が少ないため、表題部の登記よりも書類を集める作業は簡単でしょう。

しかし、登記申請書などに抜けがあれば改めて作成し直す必要があるため、自身で手続きを行うのではなく司法書士へ依頼するのが一般的です。

表題登記を行うためには、司法書士への依頼費用が2〜3万円ほど、土地家屋調査士へ依頼する費用が8〜12万円ほど必要です。合計して10～15万円ほどの費用が必要になるでしょう。

所有権保存登記では、司法書士への依頼費用が2〜3万円ほど、登録免許税として「不動産評価額×0.4%」の費用が必要になります。

たとえば不動産評価額が1,000万円の建物の場合、登録免許税は4万円となるため、あわせて6～7万円ほどの費用が必要になるでしょう。

出典：No.7191 登録免許税の税額表｜国税庁

まずは遺産分割協議を行い、誰が未登記建物を相続するのかを決めます。

遺産分割協議では、建物の評価額が分からなければ内容が決まらないケースもあるため、固定資産税評価額がない場合は、事前に土地家屋調査士などに相談して評価額を出しておく必要があります。

表題登記の義務は、相続人に引き継がれることになります。そのため、未登記建物を相続することになったら、速やかに表題登記を行いましょう。

表題登記をすることで、建物の所在や構造など建物に関する情報が登録されることになります。そのため、建物の存在を明らかにすることができるのです。

最後に、所有権保存登記を行いましょう。所有権保存登記とは、建物の所有者に関する登記のことです。

所有権保存登記を行うことで、はじめて第三者に対して建物の所有権を主張することができるようになります。