相続登記が義務化へ｜手続きに必要な書類や費用をくわしく解説
「必ず相続登記しなくてはいけないの？」
「相続登記をしたいけど何から始めればいいかわからない」
「相続登記を自分で進める場合、何に気を付ければいいの？」
相続登記の手続きについて、このような悩みや疑問を抱えている人もいるのではないでしょうか。
本記事では、相続登記の必要性や相続登記の手続きの流れと必要書類、手続きを自分で行う場合の注意点、注意すべき相続方法などを紹介しています。
この記事を読むことで、相続登記がなぜ必要なのかということや手続きの流れ・必要書類、自分で相続登記を行う場合の注意点などが把握できます。スムーズに相続登記ができるようになるでしょう。
相続登記について知りたい人や今現在相続登記を進めている人は、ぜひこの記事を参考にしてください。
相続登記って？
そもそも相続登記とは、不動産（土地や建物のこと）の所有者が亡くなった際に、その不動産の名義を変更する手続きのことを指します。
不動産相続登記をするには法務局という国の機関に対し行い、登記変更手続きをすることで所有名義が故人から相続人に変わります。
なお、相続登記は登記名義人に対し行われるものです。そのため、亡くなった方が登記名義変更していない場合は、まずその亡くなった方から先に行う必要があります。
このように何世代も相続登記をしていない場合は、相続人が増え手続きが複雑化することから、申請書様式を見てもわかりづらいことがあります。
出典｜参照：不動産の所有者が亡くなった｜法務局
相続登記が義務化へ
従来、相続登記は義務ではなく、申請を怠った場合の不利益もほとんどありませんでした。
しかし、相続登記をしないことで所有者不明の土地や未登記建物が増え、これらは利用や管理が困難であるため相続登記を義務化する法律がすでに成立しており（民法改正）、令和6年4月1日に改正法が施行されます。
以下では、相続登記が義務化されることになった背景と義務化後のくわしい内容について紹介していきますので、義務化前に内容を理解しておきましょう。
所有者不明の土地の問題が背景
法改正に至ったのは、所有者不明の土地が増えたことが大きな理由です。
所有者不明土地問題研究会の報告によると、2016（平成28）年時点で所有者不明の土地は全国に約410万haもあり、2040年には約720万haになると言われています。これは、北海道本島の面積（約780万ha）に匹敵する大きさです。
このまま何も対策を講じなければ固定資産税の滞納、所有者を探索するためのコストなどさまざまな費用がかさみ、累計6兆円もの経済的損失を受けることになります（実際はこれ以上の損失になると言われています）。
相続登記の手続きは複雑で素人が簡単に行えるものではありません。司法書士などの専門家に依頼すれば費用が発生しますし、登記が完了すれば固定資産税の負担が増えてしまうため、登記を行わない人もいます。
所有者不明の土地が増えることで発生するリスクを低減させるために、相続登記を義務化して所有者を明らかにしようとしているのです。
出典｜参照：所有者不明土地問題研究会最終報告概要｜内閣官房
義務化後の内容
相続登記の義務化は、令和6（2024）年4月1日となっています。相続登記が義務化されるとこれまでとどう変わるのでしょう。
遺言を含み不動産を相続した人は、相続で所有権を取得したことを把握した日から3年以内に相続登記しなければならなくなります（遺産分割協議による不動産を相続した場合、遺産分割協議が成立した日から3年以内）。
正当な理由なく相続登記を行わなかった場合には、10万円以下の過料が科されることになるため注意してください。
なお、住所変更登記（所有者の住所が変わった場合の変更登記）も義務化されることになっています。具体的な時期は未定ですが、令和8（2026）年4月までに施行される予定です。
施行された場合、住所等の変更日から2年以内にその事実の申請をすることが義務付けられますので覚えておきましょう。
出典｜参照：知っていますか？相続登記の申請義務化について｜宇都宮地方法務局
不動産を未登記で放置することのデメリット
相続登記が義務化されることで相続人の負担が増えてしまうため面倒だと感じてしまう人もいるでしょう。しかし、不動産を相続した後に未登記で放置してしまうことで多くの不利益を被ってしまうことが考えられます。
ここからは、不動産を未登記で放置することのデメリットを見ていきましょう。
不動産をすぐに売却できない
不動産を未登記のまま放置してしまうと、売りたいと思ったときに売却できないというデメリットが生じてしまうでしょう。
民法177条で「不動産登記をしなければ、第三者に対抗できない」と定められています。つまり、不動産登記を行ってはじめて、自分のものであるという主張ができるのです。
通常、不動産を売却する場合、買い手は自分の名義にするために移転登記を行います。登記は実態に即して行われるため、売主が名義人でなくてはいけません。
また故人名義のままでは登記ができず、第三者に権利を主張できないため、未登記のままでは買い手は付きにくいでしょう。
出典｜参照：民法｜e-Gov法令検索
次の相続で困る
孫やひ孫の世代の相続で困るというデメリットもあります。
財産は、親から子へ、子から孫へ、孫からひ孫へ引き継がれていくのが一般的です。
親から子への相続の段階で不動産登記を行わずに放置したとしましょう。子から孫への相続が発生したときに相続人の人数が増えます。子から孫への相続の段階でも登記せずに放置してしまえば、さらに相続人は増えることになるでしょう。
法定相続人だと思っていた人がすでに亡くなっていれば代襲相続などが生じ、権利関係がより複雑になってしまいます。何世代にも渡って放置状態が続けば、疎遠になっている人も増え、遺産分割協議さえできない状態になってしまうことも考えられるでしょう。
後の世代の相続で苦労しないように相続のたびに、登記手続きしておく方が良いでしょう。
次の相続で損をする
基礎控除額「3,000万円＋（600万円×法定相続人数）」を超える遺産を相続した場合、相続税がかかってしまいます。相続税の申告・納税期限は、被相続人の死亡したことを知った日の翌日から10か月以内です。
期限を過ぎての申告には「無申告加算税」が、期限を過ぎてからの納付には「延滞税」が発生してしまいます。
相続財産に未登記の不動産があった場合、相続人の割り出しに想像以上の時間がかかり、期限までに申告・納税が間に合わず、余計な相続税を支払わなくてはいけない可能性もあるでしょう。
次の世代の相続で不都合が起きないように、相続のたびにしっかり不動産登記をしてください。
出典｜参照：財産を相続したとき｜国税庁
出典｜参照：加算税の概要｜財務省
出典｜参照：No.9205 延滞税について｜国税庁
不動産を担保できない
不動産を担保に融資を受けると、金融機関は借り手が返済できなくなった場合に備えて対象となる不動産に対し抵当権や根抵当権を設定します。
抵当権や根抵当権を設定するには、登記名義人が融資を受ける人でなくてはいけません。名義人が故人のままでは不動産を担保にした融資を受けることはできないため、借り入れをしたい場合、相続登記は必須になります。
犯罪に利用される
全く関係ない第三者が未登記のまま放置された不動産を自分のものと偽って登記されたり、勝手に売却されたりする詐欺にあう可能性もあります。
前述したように、登記していなければ第三者に不動産が自分のものだという主張ができません。勝手に登記や売却されて権利を失ってしまうことがないように、速やかに相続登記しましょう。
不動産を勝手に売却されてしまう
他の法定相続人が勝手に不動産を売却してしまう可能性もあるでしょう。
民法で、法定相続分を超える部分については、対抗要件を備えていなければ、第三者に対して権利を主張することができないと定められています。
登記が完了していない段階で、相続人Bが法定通りに相続したとして勝手に共有登記し、自分の持分に相当する部分を第三者へ売却したとしましょう。
この場合、相続人Aが単独で相続することが決まっていたとしても、Bが売却した部分はAにとって法定相続分を超える部分です。対抗要件を備えていなければ、買い手に対し自分のものだという主張はできません。
自分のものになるはずだった部分を失ってしまうことになります。
このような事態にならないために、登記は速やかに行う方が良いでしょう。
出典｜参照：民法｜e-Gov法令検索
相続登記の手続きの流れ
ここからは、相続登記の手続きの流れについて紹介していきます。
一般的に相続は、法律で定められた通りに遺産を分割する法定相続と共同相続人が全員で話し合って合意して分割する遺産分割協議のどちらかで行うことになるでしょう。
法定相続の場合、登記事項証明書で現状の確認→戸籍関係書類の取得→登記申請書の作成・提出という流れで相続登記の手続きを行います。遺産分割協議による相続の場合、戸籍関係書類を取得した後、共同相続人で遺産の分割協議を行い、協議書の作成をしなくてはいけません。
出典｜参照：登記申請手続のご案内｜法務省民事局（相続登記①／遺産分割協議編）
登記事項証明書で現状を確認する
まず、登記事項証明書を取り寄せて、故人が所有する不動産の現状（面積や権利など）を把握してください。古いものが手元にある場合も、状況が変化している可能性もあるため取得しておきましょう。
登記事項証明書は不動産を管轄する法務局で入手できますが、費用を抑えたい、来庁の時間が取れないという人はオンラインで請求するのがおすすめです。
一般的に不動産は土地と建物が別々に登記されているため、それぞれの権利関係がどのような状態になっているか確認してください。共有所有となっている場合、持分のみが相続の対象になりますので、注意しましょう。
また、土地は1つの敷地だと思っていてもいくつかにわかれて登記されている可能性もありますのでしっかり確認してください。
戸籍関係書類を取得する
相続開始の証明および法定相続人を確定のために、戸籍関係書類を取得します。
相続で必要になる戸籍関係書類は、被相続人の死亡から出生までを記した戸籍謄本および相続人全員の戸籍謄本です。戸籍は本籍地でしか取得できません。住民票を取得して本籍地を確認してから取得してください。
戸籍は婚姻や転籍、法律の改正などで新しいものが作られていることも少なくありません。
亡くなった時点の戸籍謄本を取得し、戸籍が移された形跡を探し、移された事実が確認できたら、ひとつ前の戸籍を取得します。このようにして出生まで遡り、被相続人の死亡から出生までの戸籍を集めてください。
遺産分割協議をし協議書を作成する
遺産分割協議による相続の場合、協議書を作成しなくてはいけません。
相続人全員で話し合い、誰が何をどのように相続するか決めます。分割内容に全員が合意できたら協議書を作成してください。
協議書ができあがったら、全員が合意していることを証明するために相続人全員が署名と捺印します。捺印は実印で行い、全員の印鑑証明書を1通ずつ添付してください。
登記申請書を作成し提出する
書類を集め、遺産分割協議が終了したら、登記申請書を作成し法務局に提出します。
登記申請書の雛形は法務局のホームページからダウンロード可能です。記載例も載っていますので、それを参考にしながら記載していくと良いでしょう。
登記申請書が作成できたら、必要書類と登録免許税を添えて法務局に提出します。窓口に持参、郵送、オンライン申請のいずれかの方法で提出してください。
法務局での審査から登記完了までには、1週間から10日ほど時間がかかります。書類に不備があったら法務局から連絡が来ますので、再度書類を作成し提出してください。
登記が完了すると、登記識別情報の通知や登記完了証といった書類を受け取れます。受け取った後は大切に保管しておきましょう。
【ケース別】相続登記に必要な書類
ここからは、相続登記に必要な書類をケース別に見ていきましょう。相続に必要な書類はたくさんありますし、個別のケースによって異なります。申請前に自分の場合は何が必要か確認しておくようにしましょう。
遺言書があるケース
遺言書がある場合の必要書類は下記の通りです。
なお遺言書が存在する場合は、遺言書に明示されている相続人と被相続人の関係性を証明する必要がありますが、全相続人を確定する必要はないです。
被相続人に関わる必要書類
・遺言書
・被相続人の死亡時の戸籍謄本
・被相続人の住民票の除票
相続人に関わる必要書類
・遺言により相続する相続人の現在の戸籍謄本
・遺言により相続する相続人の住民票
その他必要書類
・固定資産評価証明書
出典｜参照：相続による所有権移転登記に必要な書類と登録免許税｜法務局
出典｜参照：登記申請書｜法務局
遺言書がなく遺産分割協議を行ったケース
遺産分割協議の結果にもとづいて登記する場合は、それぞれ下記の書類が必要となります。
被相続人に関わる必要書類
・被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍
・被相続人の住民票の除票
相続人に関わる必要書類
・相続人全員の戸籍謄本（戸籍抄本ではない）
・遺産分割協議により相続する人の住民票
・遺産分割協議書
・相続人全員の印鑑証明書
その他必要書類
・固定資産評価証明書
出典｜参照：相続による所有権移転登記に必要な書類と登録免許税｜法務局
出典｜参照：登記申請書｜法務局
遺言書がなく遺産分割協議も行わなかったケース
遺言書がなく遺産分割協議も行わなかったケース、つまり法定相続分の割合通りに相続するパターンです。
法定相続分の割合で登記する場合の必要書類は、それぞれ下記の通りで、協議の結果にもとづいて協議する場合に比べて必要書類は少なくなります。
被相続人に関わる必要書類
・被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍
・被相続人の住民票の除票
相続人に関わる必要書類
・相続人全員の戸籍謄本
・相続人全員の住民票
その他必要書類
・固定資産評価証明書
出典｜参照：相続による所有権移転登記に必要な書類と登録免許税｜法務局
出典｜参照：登記申請書｜法務局
相続登記にかかる費用
相続登記にかかる費用は、「登録免許税」、「必要書類を揃える費用」、「司法書士に支払う報酬」の3種類があります。自分で行った場合も無料になるわけではありません。
「登録免許税」は、登記にかかる税金のことで、税率は固定資産評価額の0.4%で計算します。
「必要書類を揃える費用」は、戸籍を取るための費用や郵送手数料などの経費が含まれます。
「司法書士に支払う報酬」は、司法書士に相続登記を依頼した場合の報酬のことです。手続きを代わりにやってもらったお礼として支払うお金のようなもので、事務所ごとに金額が異なります。
「登録免許税」と「必要書類を揃える費用」は、自分で相続登記した場合も司法書士に依頼した場合もかかりますが、「司法書士に支払う報酬」は事務所ごとに料金を自由に設定しているため、依頼する事務所により金額が異なります。
当然ですが自分で申請した場合の方が相続登記費用は安く済むでしょう。ただし前述の通り安いからといって必ずしも自分で行うのがよいわけではありません。
出典｜参照：No.7191 登録免許税の税額表｜国税庁
自分での登記が難しい相続の事例
相続登記は司法書士に依頼せずに、自分で行うこともできます。しかし、以下のようなパターンでは非常に時間も手間もかかり、スムーズに手続きができない可能性があるため、司法書士に依頼した方が良いでしょう。
複雑な相続関係が発生している場合
複雑な相続関係が発生している場合は、司法書士など専門家の手を借りた方が良いでしょう。
たとえば、先祖名義のままの何世代も登記を行わずに放置していたパターンが挙げられます。
1世代以上放置してしまうと相続人の数が膨大になり相続人調査に時間を要しますし、戦前から放置された状態であった場合、旧民法を紐解き権利関係を解明しなければなりません。
調査に時間がかかるだけでなく、高度な法律知識も要求されるため、専門家を頼った方が良いです。
子や親以外が相続人の場合
相続人が親や子だけであれば、集めなければいけない書類は少ないため自分で登記手続きできる可能性が高いです。
しかし、被相続人の兄弟姉妹や甥、姪といった人物が絡んでくる相続の場合には、戸籍など集める書類が増え、手間がかかってしまうため、司法書士に依頼した方が良いでしょう。
被相続人の住民票を取得できない場合
住民票は転出や死亡により消除されると除票として保管されます。住民基本台帳法の一部改正により、令和元年6月20日から住民票の除票の保存期間150年に延長されましたが、それ以前は5年という短い期間しか保管されていませんでした。
つまり、平成26年6月19日までに除票になった住民票については、法改正される前の5年という保管期間が適用されるため交付されないということになります。
長期間登記をしていない場合は除票が取得できないこともあります。
このような場合、上記で説明した書類に加え「除籍等の謄本を交付することができない」旨の市町村長の証明書や相続人全員の上申書（被相続人名義の登記済権利証があればなくても良い）といった書類が必要です。
必要となる書類がさらに増えるため、素人が個人で対応するのは難しいでしょう。司法書士などの専門家を頼ることをおすすめします。
期限までに相続登記させたい場合
売却予定があり、不動産会社に言われた期限までに手続きを終わらせたい場合も専門家を頼るべきでしょう。
手続きに慣れていない人が登記申請すると不備などで決められた期日までに登記が完了しないことも考えられます。もし、期限に間に合わなければ買い取ってもらえないどころか、違約金を請求されてしまう可能性もあるでしょう。
登記を完了させたい期限が決まっている場合は、専門家に依頼することをおすすめします。
申請先の法務局が遠隔地にある場合
相続登記の申請先は、相続する不動産を管轄する法務局です。オンラインでの申請も可能ですが、オンラインを利用できる環境が整っていない人は直接、窓口に出向くか、郵送での手続きになります。
一度の手続きで登記が完了すればそれほど手間ではありませんが、不備があった場合、その都度、現地に出向かなくてはいけません。遠方であれば現地までの交通費はかさみ、その都度、時間も取られてしまいます。
郵送の場合も、不備があった書類を返送してもらい、修正して送るという作業を登記完了まで繰り返さなければなりません。非常に手間で、時間もかかってしまいます。
申請先の法務局が遠隔地の場合も司法書士に依頼した方が良いでしょう。
注意すべき相続方法
不動産の相続では、親子や兄弟で共有名義にしたり、被相続人の配偶者を飛ばし子の名義にして相続させるケースもあります。
このような相続方法を取った場合、共有名義人の片方が亡くなった後に誰が相続人になり、共有部分を引き継ぐのかということが問題になるでしょう。
以下では、不動産の共有や配偶者を飛ばし子に相続させることで起こる、注意すべきトラブルについて紹介していきます。
親子での共有名義にする
親子で共有名義にしている状態で、片方が亡くなったとき誰が相続人となるのか考えなければなりません。
相続人の範囲や順位は民法に定められており、被相続人の子（子がすでに死亡している場合には孫などの直系卑属）→相続人の直系尊属（父母や祖父母）→被相続人の兄弟姉妹の順で相続人となります（被相続人の配偶者は常に相続人となります）。
たとえば、夫から相続した不動産を母と息子で共有するときに、母よりも先に長男が亡くなったとしましょう。この場合、母が長男の持分を必ず相続できるわけではありません。長男に配偶者や子がいれば、その人たちが相続人となります。
母が相続人となれるのは、息子に第1順位である子（孫などの直系卑属を含む）がいない場合です。母は相続人になれない場合もあるため注意しましょう。
出典｜参照：No.4132 相続人の範囲と法定相続分｜国税庁
兄弟での共有名義にする
兄弟で共有名義にする場合も注意しなければなりません。
共有名義にした場合、財産を平等に相続できるというメリットがある一方で、全員の合意が得られなければ売却できないというデメリットもあります。兄弟間で意見の相違により争いがおこり、売却したくても売却できないということも考えられるでしょう。
さらに、共有名義人である兄弟の誰かが亡くなり、持分の相続が発生すると共有名義人が増え、不動産の活用がしにくくなります。
不都合を避けるためには、できる限り共有で相続することは避ける方が良いでしょう。
子の名義にする
高齢の親に自宅を管理させることへの懸念や二次相続（父の死後、母が死亡することで二回相続が発生すること）による相続税の負担を考慮して、被相続人の配偶者を飛ばし子に相続させることもあるでしょう。
配偶者を飛ばし息子（娘）の名義にし、息子（娘）が先に亡くなってしまった場合、不動産を相続できるのは息子（娘）の配偶者や子供です。
息子（娘）が先に亡くなった場合、親は不動産を相続できないということを考えて、誰の名義にするのか決めるようにしましょう。
義務化される相続登記について知っておきましょう
本記事では、相続登記の義務化の内容や不動産を未登記で放置することのデメリット、相続登記の手続きの流れを紹介しました。
令和6年4月1日に相続登記の義務化が開始されることで、3年以内に相続登記しなければ過料が科せられることになります。
この記事で紹介したことを参考に、相続登記について理解し、早めに登記手続きをしましょう。
- ヤシロの永代供養墓の
ご見学、資料請求はお気軽に -
オンラインでも可能です
お電話でも受け付けております
カテゴリー
- ヤシロの永代供養墓の
ご見学、資料請求はお気軽に -
- オンラインでも可能です
お電話でも受け付けております
