土地の権利書を紛失した時はどうすれば良い？再発行や相続登記はできるのか解説！
土地の権利書は日常的に使用しないため、安全な場所で保管している方が多いのではないでしょうか。
大事なものだけに、必要になった時に保管場所を探しても見当たらず、家中探してみつからなかった時は途方に暮れてしまいます。犯罪に使用されないよう、手を打たなければと気持ちばかりが焦るでしょう。
本記事では、万が一土地の権利書を紛失した場合に、不正使用されないための対処法、自分が土地の名義人であることを証明する別の方法や、負担する費用について解説しています。
記事を読むと、法務局への届出方など紛失時に自分でできる手続きや再発行、さらに権利書がない状態でも必要な登記が可能かどうかがわかるでしょう。
土地の権利書が見当たらない方、紛失した場合に備えておきたい方は、ぜひ記事を参考にしてみてください。
土地の権利書とは？
土地の権利書の正式名称は、登記済権利証と言います。
不動産登記法の改正により、現在は、他人に情報を盗み見られないように工夫されている数字と、文字を組み合わせた12桁の登記識別情報へと変わりました。
土地の権利書が必要となる場面
登記済権利証及び登記識別情報の提出によって、当該不動産の名義人であることの証明が可能です。
土地の権利書は、土地や建物を家族へ贈与する場合や売却時などの所有権移転登記、資金を借りる、住宅ローンの借り換えなど、所有している不動産を担保とする時の抵当権登記などで、提出します。
このほか、接している複数の土地をまとめる合筆の登記や、仮登記の抹消を申請する際にも必要です。
土地の権利書を紛失した時の対処法
金庫やタンスの引き出しに大事にしまっていても、紛失や盗難で土地の権利書がなくなる可能性がゼロとは言えません。土地の権利書をなくして法務局へ願い出ても、再発行は不可能です。
もしも土地の権利書が見当たらなくなったとしても、すぐに悪用されるとは限らないため、焦らずに対処しましょう。
ここからは、土地の権利書を紛失した時の対処法について紹介していきます。
登記制度における代替措置がある
土地の権利書の再発行はできませんが、登記する必要がある場合に対応できるように代替え措置が設けられているため、紛失によって何もできなくなる訳ではありません。
正当な理由がある場合に限り、登記済権利証や登記識別情報がなくても、所有権の移転登記などの申請を代替え措置により行えます。
ただし、必要な書類が揃っている場合に比べると、代替え措置を利用し名義人であると証明しなければならない分、登記に時間を要するでしょう。
不正登記防止の申出の制度を利用する
紛失した土地の権利書を利用して不正に登記され、トラブルへ発展するのを防げるように設けられているのが、不正登記防止申出の制度です。制度を利用すると、申出から3ヶ月以内であれば不正登記を防げます。
ただし期間は3ヶ月となっているため、実際に犯罪に使われる恐れが迫っているような場合は3ヶ月おきに手続きをして、期間を延ばすようにしましょう。
土地の権利書を紛失した時に名義人であることを証明する3つの方法
土地の権利書が紛失した状態で登記を進めるには、自分が名義人であると証明する必要があります。証明は自分でできますが、専門家や公的機関の力を借りて行うことも可能です。
ここからは、3つの証明方法それぞれについて、詳しく紹介していきます。
事前通知による本人確認
土地の権利書を提供せずに登記申請した場合、登記官は事前通知の手続きをとるのが原則です。
事前通知の発送には、確実に名義人の元へ届くように本人限定受取り郵便または書留（法人の場合）が使用されます。内容は送付申請があったこと、申請が本人の意思で行われたかの確認です。このように事前通知によって本人確認を行う場合は、自分で証明ができます。
通知が届いたら、内容が正しいことを2週間以内に申し出ることで、登記を進められます。
出典：Ｑ22｜法務省
司法書士による本人確認情報の作成
事前通知を選択せず、司法書士に本人確認情報の作成をお願いして名義人本人に間違いないことを証明するのも、1つの方法です。依頼する際は直接会って面談し、登記名義人であることを司法書士が確認します。
本人確認情報に記載されるのは、権利書の提供が不可能な理由や登記申請の対象となる不動産の情報、面談の状況や聴取により明確になった内容などです。マイナンバーカードや免許証といった、本人確認ができる書類も必要になるため、忘れずに準備しましょう。
公証人による本人確認制度の作成
公証人による確認も可能ですが、実際に会う必要があるため、登記委任状を持参して公証人の前で署名・実印を押印し、本人確認が偽りのない書類であると認めてもらいましょう。
本人確認に必要な書類は、本人確認情報の作成を依頼する時と同じです。
土地の権利書を紛失した時にかかる費用
土地の権利書を紛失して、名義人であることを証明する際に司法書士や公証人へ依頼すると、費用が発生します。
本人確認情報の作成費用は一律ではないため、依頼する有資格者によりかかる費用は変わってくるでしょう。公証人に本人確認を依頼する場合も、委任状の認証手数料として1件3,500円が必要です。
登記官とやり取りする手間はかかりますが、費用を抑えたい時は事前通知制度を選択すると良いでしょう。
相続登記をする際に必要な書類は？
不動産の所有者が亡くなると、相続により所有権の移転登記が必要になります。揃える書類は相続の仕方により変わるため注意しましょう。
以下では相続登記で揃える書類の違いを相続方法別に見ていきます。共通している書類と相続の種類で変わる必要書類について、把握しておきましょう。
遺産分割協議による場合
遺産分割協議によって相続する不動産を登記する場合、登記申請書に下記の書類を添付します。
・遺産分割協議書
・相続人全員分の印鑑証明書（遺産分割協議書で使用した印鑑のもの）
・被相続人の出生から亡くなるまでの経過がわかる戸籍謄本、除籍謄本
・住民票の除票や戸籍の附票などの写し（最後の情報が登記記録と違う場合）
・相続人全員分の戸籍謄抄本
・実際に相続する人の住民票の写し
・固定資産評価証明書の原本または課税証明書の写し
法定相続による場合
法律に基づいた割合で相続する場合、不動産登記時に揃えておく書類は次のようになります。
・法定相続情報一覧図の写し
・被相続人の出生から亡くなるまでの経過がわかる戸籍謄本もしくは除籍謄本
・住民票の除票や戸籍の附票など（被相続人の最後の情報が登記記録と違う場合）
・相続人全員分（個人）の戸籍謄抄本
・実際に相続する人の住民票の写し
・固定資産評価証明書の原本または課税証明書の写し
遺言書による場合
遺言書によって相続人が相続登記する場合も、被相続人に関する書類や登録免許税を算定する資料は、法定相続による場合と同じです。そのほかに遺言書、遺言によって相続することになった相続人の戸籍謄抄本や住民票の写しを準備します。
なお、相続登記で遺言書を提出する場合は注意が必要です。公正証書遺言であれば手続きを進められますが、自宅などで保管されていた自筆証書の場合は、家庭裁判所で検認手続きを受けてからでないと提出できません。
土地の権利書を紛失した時の対処法を知っておこう
土地の権利書を紛失しても登記されている以上、土地の権利を持っているのは名義人に変わりありません。盗難の可能性がある場合も犯罪を防ぐ手立てがあり、見当たらなくても登記により名義人を移すことも可能です。
紛失してしまった時の対処法を理解していれば、ないと気づいた時も慌てずにすみます。焦りがちな場面でも順序だてて行動できるよう、本記事を参考に対処法を覚えておきましょう。
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